يعد عقد الإيجار في القانون البحريني من أهم الموضوعات التي تهم المواطن والوافد على المملكة فإذا كنت تفكر في الانتقال إلى مملكة البحرين، لإانت تبحث بالتأكيد الآن عن عقارات تصلح للإيجار في كل ما هو متاح الأن في جميع أنحاء البلاد.
وسواء كان الشخص جديدًا على المملكة أو كان من الذين يقيمون هناك لفترات طويلة من الوقت، فينبغي أن يكون على دراية تامة بقانون الإيجارات الجديد في البحرين حتى لا يقع فريسة للغش والخداع من بعض الملاك الجشعين.
وفي بحثنا عن عقد الإيجار في القانون البحريني وجدنا أن قانون الإيجارات قد تم تعديله وتحديثه وذلك لأن قانون الإيجارات القديم لم يكن شاملًا ووافيًا وقد جلب الكثير من النزاعات بين المالك والمستأجر في المحاكم المختصة، لذا لجأ المشرع في القانون الجديد إلى المواد التي تحقق التوازن مع مراعاة حقوق الطرفين.
ما هو قانون الإيجارات الجديد في البحرين؟ كيف يمكن إنهاء عقود الإيجار في البحرين؟ كيفية تسجيل عقود الإيجار كل هذه المعلومات نذكرها معكم في هذا المقال فكونوا معنا.
نتحدث عن: عقد الإيجار في القانون البحريني.
تعريفات مهمة في قانون الإيجارات الجديد في البحرين
السفر إلى البحرين أصبح هدف الكثيرين في عصرنا الحالي، ليس هذا فحسب بل والحصول على التجنيس من البحرين وتنظيم شروط الإقامة والاستقرار هناك، وهذا بالطبع يلزمه تأجير عين للسكن بها، لذا يعد هذا المقال غاية كل وافد، ومواطن أيضًا.
كما ذكرنا سابقًا ألغيت جميع القوانين التي نصت على تنظيم الإيجارات في الماضي وصدر قانون رقم (27) لسنة 2014 بإصدار قانون إيجار العقارات، والذي نص على جميع ما يخص العقارات من مواد تنظم سوق العقارات والإيجار ولكن لا يمكننا أن نفهم القانون دون أن نفهم بعض المصطلحات التي وردت فيه وهي كالآتي في نص المادة رقم 1 من القانون
- الوزارة: يقصد بالوزارة هنا هي الوزارة المعنية بشؤون العدل.
- الوزير: هو الوزير المعني بشئون العدل.
- المؤجر: من يملك العقار أو العين المؤجرة، أو من ينوب عنه، أو من يخول بنص القانون في إبرام عقد الإيجار.
- المستأجر: كل شخص يقدم على استئجار العين أو ينتفع بها أو من يؤول إليه حقوق الانتفاع بالعين وفقاً لأحكام هذا القانون.
- المستأجر من الباطن: هو كل شخص يتمكن من منفعة العين المؤجرة من المستأجر الأصلي سواء كان ذلك كلياً أو جزئياً لمدة محددة ومقابل أجرة معلومة.
- العين المؤجرة: يقصد بالعين المؤجرة في أحكام هذا القانون العقار محل العقد وملحقاته، الذي تم تأجير منفعته وفقاً لأحكام هذا القانون.
- عقد الإيجار من الباطن: هو العقد الذي يلتزم بموجبه المستأجر الذي أذن له من المؤجر أن يمكن الغير من الانتفاع بالعين المؤجرة ويكون ذلك لمدة محددة مقابل أجرة معلومة.
- الأجرة: هي ما اتفق عليه الطرفان المؤجر والمستأجر من مقابل الانتفاع بالعين المؤجرة في عقد الإيجار أو الذي تحدده اللجنة عند الاقتضاء.
- الصيانة الضرورية: هي جميع الإصلاحات المستعجلة التي تلزم لحفظ العين المؤجرة من الهلاك وأن تبقى صالحة للانتفاع بها بما يتفق مع الغرض الذي أعدت له، وجرى العرف على التزام المؤجر بها.
- الصيانة التأجيرية: هي جميع الإصلاحات البسيطة التي تلزم لانتفاع المستأجر بالعين التي تم تأجيرها وفقاً للغرض الذي أعدت له، وجرى العرف على أن يلتزم بها المستأجر.
- المكتب: هو مكتب التسجيل المختص بعقود إيجار العقارات في البلديات الخمس.
- اللجنة: لجنة المنازعات الإيجارية.
هذا المقال عن: عقد الإيجار في القانون البحريني.
إذن على من تسري أحكام القانون ومن يستثنى منه في البحرين؟
تنص المادة (2) من القانون على أن سريان أحكام هذا القانون يكون على جميع العقارات وأجزائها، التي أعدت للسكنى وكذلك العقارات التي أعدت للأغراض الصناعية أو التجارية أو المهنية أو الحرفية، أو لغير ذلك من الأغراض، كما تسري أحكام هذا القانون على جميع عقود الإيجار القائمة، كما نصت على استثناء المنشآت التالية منه:
- جميع الأراضي والمنشآت الصناعية الثابتة وغير الثابتة التي تخضع إلى المرسوم بقانون رقم (28) لسنة 1999 بشأن إنشاء وتنظيم المناطق الصناعية.
- جميع الأراضي الزراعية.
- العقارات التي تؤجر للأغراض الفندقية والسياحية.
- الشقق المفروشة التي لا تتجاوز فترة إيجارها الشهر.
- جميع الوحدات السكنية التي تشغل لظروف العمل.
- الأراضي التي تم تأجيرها بعقود المساطحة بغرض التطوير.
ما زلنا مع: عقد الإيجار في القانون البحريني.
تعرف الآن إلى كيفية تسجيل وإبرام عقد الإيجار في القانون البحريني
تنص المادة (3) من القانون على كيفية تسجيل وإبرام عقود الإيجار في القانون البحريني وهي كالآتي:
- ينبغي أن تبرم جميع عقود الإيجار التي تخضع إلى أحكام هذا القانون كتابةً، كما ينبغي أن تسجل جميع تلك العقود وكذلك أي تعديلات تطرأ عليها في المكتب خلال شهر من تاريخ إبرامها، كما يجب تحرير عقود الإيجار القائمة في وقت العمل بأحكام هذا القانون إن كانت هذه العقود غير محرَّرة كما يجب أن تسجل كذلك في فترة قدرها ستة أشهر من تاريخ العمل به.
- يجوز أن تثبت واقعة تأجير العقار بجميع طرق الإثبات.
ما زلنا مع: عقد الإيجار في القانون البحريني.
تفاصيل هامة حول عقود الإيجار في القانون البحريني
تنص المادة (4) على بعض العناصر الضرورية التي ينبغي أن يشملها عقد الإيجار وهي كالتالي:
- ينبغي أن يشمل عقد الإيجار تحديد مدة الإيجار، وفي حالة تم عقد الإيجار دون أن يكون هناك اتفاق على مدة محددة، أو كان العقد لمدة غير محددة، أو تعذَّر إثبات مدة العقد المدعاة، اعتبر العقد منعقداً للمدة المحددة لدفع الأجرة.
- ينبغي كذلك في عقد الإيجار أن تحدد الأجرة التي تم الاتفاق عليها بين الطرفين وفي حالة عدم اتفاق الطرفين على قدر الأجرة أو كيفية تقديرها أو تعذَّر إثبات مقدار الأجرة فينبغي أن تعتبر الأجرة أجرة المثل وقت إبرام العقد، كما يُراعى في تقدير تلك الأجرة حالة العين ومساحتها والغرض الذي أعدت له والأجرة السائدة في منطقتها.
ما زلنا مع: عقد الإيجار في القانون البحريني.
إذن من المختص بالفصل في منازعات الإيجارات في القانون البحريني؟
تنص المادة رقم (5) من القانون على أن اللجنة التي نص عليها الفصل العاشر من القانون هي المختصة بالفصل في المنازعات والدعاوى التي تنشأ عن تطبيق أحكامه.
كما نصت تلك المادة على وجوب استمرار المحاكم في نظر الدعاوى المرفوعة قبل تاريخ العمل بهذا القانون وحتى يصدر فيها حكم بات.
ما زلنا مع: عقد الإيجار في القانون البحريني.
تفاصيل تسجيل عقد الإيجار في القانون البحريني
نصت المادة (6) على كيفية تسجيل عقد الإيجار في القانون البحريني وهي كالتالي:
يتم إنشاء المكاتب المختصة من الوزارة بالاتفاق مع الوزارة المعنية بشئون البلديات في كل بلدية وتسمى هذه المكاتب “مكتب تسجيل عقود إيجار العقارات” كما تختص تلك المكاتب بتسجيل عقود إيجار العقارات التي تخضع إلى أحكام هذا القانون وكذلك أي تعديل يطرأ عليها، وتعد تلك المكاتب السجلات اللازمة لذلك.
كما نصت على أنه ينبغي أن يصدر قرار من الوزير بنظام العمل بالمكتب وإجراءات التسجيل.
تعرف إلى نص المادة (7) من القانون البحريني
- تنص تلك المادة على أن تحديد فئات الرسوم المستحقة على تسجيل عقود الإيجار وأي تعديل يطرأ عليها يصدر بقرار من الوزير وذلك بعد موافقة مجلس الوزراء، ويكون ذلك بما لا يقل عن دينار واحد ولا يزيد على خمسة دنانير للعين المؤجرة لغرض السكنى، كما لا يقل عن خمسة دنانير ولا يزيد على عشرة دنانير للأغراض الأخرى.
- نصت تلك المادة كذلك على أن يكون التسجيل على نفقة المؤجر، أما في حالة امتناعه عن التسجيل فيكون للمستأجر الحق في تسجيل العقد بعد أن يخطره بكتاب مسجل بعلم الوصول كما تخصم الرسوم من الأجرة.
أهمية تسجيل عقد الإيجار في القانون البحريني
نصت المادة (8) على الآتي:
- لا تقبل اللجنة أي دعاوى أو منازعات تنشأ عن عقود الإيجار غير المسجّلة.
- يجوز أن توثق عقود الإيجار، وفي هذه الحالة يأخذ العقد الموثّق صفة السندات الرسمية القابلة للتنفيذ الجبري بما يتفق مع قانون المرافعات المدنية والتجارية، كما يحق للمؤجر أن يسترد العين التي تم تأجيرها عند انتهاء مدة العقد تحت إشراف قاضي محكمة التنفيذ.
ما زلنا مع: عقد الإيجار في القانون البحريني.
دعنا الآن نتعرف إلى التزامات المؤجر في القانون البحريني
نصت المادة (9) من القانون على التزامات المؤجر في القانون البحريني وهي كالتالي:
يلتزم المؤجر بأن يسلم المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها في حالة جيدة تصلح معها لاستيفاء المنفعة التي تم إعدادها لها وذلك وفقًا للاتفاق الذي أبرم بينهما أو لطبيعة العين.
في حالة ثبوت أن العين التي تم تأجيرها كانت لا تصلح لاستيفاء تلك المنفعة وقت التسليم أو نقصت منفعتها نقصاً كبيراً، أو كانت في حالة من شأنها أن تعرِّض صحة المستأجر أو من يعيشون معه أو مستخدميه أو العمال الذين يعملون معه لخطر جسيم، يجوز للمستأجر، بعد أن يخطر المؤجر بكتاب مسجل بعلم الوصول أن يتلافى النقص أو يقوم بإصلاح العيب، وكذلك أن يطلب من اللجنة أن تنقص الأجرة بالقدر الذي نقص من المنفعة أو يحق له أن يطلب فسخ العقد مع التعويض إن كان له مقتضٍ.
ما زلنا مع: عقد الإيجار في القانون البحريني.
تعرف إلى نص المادة (10) من القانون البحريني
ينبغي أن يلتزم المؤجر بأن يجري الصيانة الضرورية الخاصة بالعين المؤجرة، وفي حالة تأخره أو امتناعه بعد أن يخطره المستأجر بكتاب مسجل بعلم الوصول عن ضرور تنفيذ هذه الصيانة، يجوز للمستأجر أن يجري الصيانة اللازمة بمعرفته وأن يستوفي ما أنفقه بالخصم من الأجرة، وذلك مع مراعاة عدم الإخلال بحقه في طلب إنقاص الأجرة بقدر كل ما نقص من انتفاعه بالعين أو أن يمد الإيجار بقدر مدة فوات المنفعة، وله الحق كذلك في فسخ العقد مع التعويض إن كان له مقتضٍ.
تعرف إلى نص المادة (11) من القانون البحريني
تنص تلك المادة على أنه لا يحق للمستأجر أن يمنع المؤجر من أن يجري الصيانة الضرورية، وإذا ترتب على إجراء هذه الصيانة أي خلل في العين يحول دون الانتفاع بها يجوز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد أو أن يسقط الأجرة عن فترة فوات المنفعة والتعويض إن كان له مقتضٍ.
كما نصت المادة على أحقية المستأجر في كل ذلك عند بقائه شاغراً للعين المؤجرة لمدة لا تقل عن شهر من تاريخ علمه بفوات المنفعة دون أن يلجأ إلى اللجنة.
ما زلنا مع: عقد الإيجار في القانون البحريني.
تعرف على حقوق المؤجر في القانون البحريني
نصت المادة (12) من القانون على أحقية المؤجر في الآتي:
- أن يزيد عدد الوحدات في العقار المؤجر بالإضافة أو التعلية، بشرط حصوله على الترخيص من الجهة المختصة، أما في حالة ترتب على ذلك نقص في منفعة العين المؤجرة يجوز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة مع أحقيته في التعويض إن كان له مقتضٍ.
- في حالة تأخر المؤجر بعد إخطاره بكتاب مسجل بعلم الوصول عن قيامه بالأعمال التي أشار إليها القانون في الفقرة السابقة من هذه المادة بعد حصوله على التراخيص والقيام بإخلاء المستأجر أو أن يقوم بتأجير العين للغير، ففي هذه الحالة يحق للمستأجر أن يعود إلى شغل العين أو يكون له الحق في التعويض الذي يتناسب مع الضرر الذي أصابه، على ألا يتجاوز مقدار هذا التعويض أجرة سنة.
ما زلنا مع: عقد الإيجار في القانون البحريني.
تعرف إلى نص المادة (13) من القانون البحريني
في حالة تم تحديد مساحة العين المؤجرة، في عقد الإيجار يكون المؤجر ضامناً لحدود هذه المساحة، ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك، كما يجوز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد بسبب النقص في مساحة العين المؤجرة إذا أثبت أمام المختصين أن هذا النقص كبير لدرجة أنها لو كان يعلمه ما أتم العقد، ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك.
ما زلنا مع: عقد الإيجار في القانون البحريني.
تعرف إلى نص المادة (14) من القانون البحريني
عقد الإيجار في القانون البحريني في حالة تبين أن مساحة العين المؤجرة تزيد على ما حدد في عقد الإيجار، وكانت الأجرة قد تم تقديرها بالوحدة، ففي هذه الحالة ينظر للعين المؤجرة إن كانت قابلة للتقسيم كانت الزيادة للمؤجر ما لم ير المستأجر أن يأخذها بما يقابلها من الأجرة، أما في حالة كانت العين غير قابلة للتقسيم، يجب على المستأجر أن يدفع أجرة الزيادة ما لم تكن جسيمة فاو يجوز له أن يطلب فسخ العقد.
في حالة كانت الأجرة تم تقديرها جملة واحدة، فتكون الزيادة للمستأجر وذلك إذا لم تكن الزيادة من الجسامة بحيث لو كان يعلمها المؤجر لما أتم عقد الإيجار، وفي هذه الحالة، يحق للمستأجر أن يختار بين زيادة الأجرة بما يتناسب مع الزيادة في العين المؤجرة أو أن يفسخ العقد ما لم يتم الاتفاق على غير ذلك.
ما زلنا مع: عقد الإيجار في القانون البحريني.
تعرف إلى نص المادة (15) من القانون البحريني
لا تسمع الدعوى التي تقام بفسخ عقد الإيجار أو إنقاص الأجرة أو تكملتها أو رد الزيادة بسبب نقص أو زيادة مساحة العين المؤجرة، في حالة انقضاء سنة واحدة من تاريخ تسليم العين المؤجرة تسليماً فعلياً.
ما زلنا مع: عقد الإيجار في القانون البحريني.
حالات إخلاء العين المؤجرة وإنهاء عقد الإيجار في القانون البحريني
تنص المادة (38) من القانون في عقد الإيجار في القانون البحريني على أنه يحق للمؤجر أن يطالب بإخلاء العين المؤجرة في أي حالة من الحالات الآتية:
- امتناع المستأجر عن تسديد الأجرة في الموعد المحدد في العقد أو بقرار من اللجنة لمدة شهرين متتالين، وفي هذه الحالة يجوز للجنة ألا تحكم بالإخلاء في حالة ثبوت أن تأخر المستأجر عن السداد يرجع إلى عذر قوي تقبله اللجنة، وثبت أنه أوفى بكامل الأجرة المستحقة وكذلك جميع ما تحمّله المؤجر من مصروفات التقاضي حتى نهاية أول جلسة أعلن بها إعلاناً صحيحاً، وفي حالة تكرار امتناعه أو تأخره عن سداد الأجرة دون مبرر مرتين طوال مدة العقد يجب الحكم بالإخلاء.
- في حالة تنازل المستأجر أو قام بتأجير العين من الباطن كليًا أو جزئيًا أو أخلاها لغير مالكها دون أن يتلقى إذن كتابي من المالك.
- في حالة شغل المستأجر أو المستأجر من الباطن العين المؤجرة للسكنى بعدد يتجاوز العدد المألوف.
- استخدام المستأجر للعين المؤجرة أو سماحه باستخدامها بما يتنافى مع شروط العقد، أو لأغراض أخرى غير المعدة لها، أو لأغراض تخالف النظام العام أو الآداب العامة كأفعال الزنا أو بما يضر مصلحة المؤجر المالية.
- في حالة كان العقار آيلاً للسقوط ويخشى منه على سلامة السكان، أو أن يكون صدر قرار إداري نهائي بالهدم من البلدية المختصة.
- في حالة مضي مدة لا تقل عن خمسة وعشرين سنة، من إقامة العقار أو تغيير تصنيف المنطقة الكائن بها العقار، يحق للمؤجر أن يهدم العقار ويعيد بنائه، ويجب أن يتم الهدم خلال سنة من تاريخ الإخلاء، فإذا لم يلتزم المؤجر بذلك يكون للمستأجر أن يختار بين طلب العودة لشغل العين إن كانت قائمة أو يطالب بالتعويض بما لا يتجاوز مقدار الأجرة المتبقية من العقد.
- أ، يكون المؤجر محتاجًا لشغل العين المؤجرة مسكن لنفسه، أو أحد أقاربه من الدرجة الأولى، بشرط وجود اتفاق كتابي مع المستأجر على ذلك، وأن يخطر المستأجر برغبته في شغل العين بكتاب مسجل بعلم الوصول قبل ستة أشهر على الأقل من الإخلاء، كما يجب أن يلتزم بالإقامة الفعلية في العين لمدة لا تقل عن سنة.
وفي حالة أخل المؤجر بتنفيذ التزامه بإقامته أو أحد أقاربه من الدرجة الأولى في العين أو قام بتأجير العين إلى شخص آخر بعد الإخلاء، يجوز للمستأجر أن يطلب عودته لشغل العين مع التعويض الذي تقدره اللجنة بما لا يتجاوز مقدار الأجرة عن المدة المتبقية من العقد. - في حالة لم يكن المالك مقيماً في المنطقة التي فيها العين المؤجرة، أو كان مسافراً خارج المملكة، ولا يملك عقاراً آخر غيره، وكان يرغب بالسكن فيه عند عودته إلى المنطقة أو من الخارج متى اشترط ذلك في عقد الإيجار.
- في حالة استخدام المستأجر للعين المؤجرة أو سماحه باستعمالها في غير الغرض المؤجرة من أجله بحسب طبيعتها أو أحدث تغييراً فيها من شأنه الإضرار بسلامتها الإنشائية.
- إذا ترك المستأجر العين المؤجرة لمدة لا تقل عن سنة.
ما زلنا مع: عقد الإيجار في القانون البحريني.
ختامًا تحدثنا معكم عن عقد الإيجار في القانون البحريني وجميع ما يخص ذلك من قرارات صدرت في القانون.
تحدثنا معكم عن: عقد الإيجار في القانون البحريني
