قسمة المهايأة لإدارة الملكية الشائعة في القانون المدني

تلعب قسمة المهايأة دورًا مهمًا في إدارة الملكية الشائعة، حيث تسمح للشركاء بالانتفاع بالشيء الشائع بشكل مؤقت، دون الحاجة إلى تقسيمه بشكل نهائي.

وتعد المهايأة آلية فعالة لإدارة الملكية الشائعة، وذلك لعدة أسباب، منها:

• تساعد على حل النزاعات بين الشركاء بشأن الانتفاع بالشيء الشائع. فعندما يتفق الشركاء على قسمة المهايأة، فإنهم يحددون كيفية الانتفاع بالشيء الشائع، مما يحد من فرص نشوب النزاعات بينهم.
• تزيد من قيمة الشيء الشائع، من خلال زيادة الانتفاع به. فعندما يتمكن الشركاء من الانتفاع بالشيء الشائع بشكل فعال، فإنهم يساهمون في زيادة قيمته.

وبالتالي، فإن قسمة المهايأة هي آلية فعالة لإدارة الملكية الشائعة، حيث تساهم في حل النزاعات بين الشركاء، وزيادة قيمة الشيء الشائع.

وفيما يلي بعض النصائح لتطبيق قسمة المهايأة بشكل فعال:

• يجب أن يتم الاتفاق على قسمة المهايأة بين جميع الشركاء. فبدون اتفاق جميع الشركاء، لا يمكن تنفيذ قسمة المهايأة.
• يجب أن يكون الاتفاق على قسمة المهايأة واضحًا ومحددًا. يجب أن يتضمن الاتفاق على  المهايأة البيانات التالية:
  • أسماء الشركاء وعدد حصصهم.
  • مدة الانتفاع بالعين المشتركة.
  • طريقة الانتفاع بالعين المشتركة.
• يجب أن يكون الاتفاق على قسمة المهايأة قابلًا للتنفيذ. يجب أن يكون الاتفاق على  المهايأة قابلًا للتنفيذ في حالة نشوب نزاع بين الشركاء.

يتم الاتفاق على قسمة المهايأة إما شفهيًا، أو كتابة. وفي حالة الاتفاق شفهيًا، يجب أن يثبت الاتفاق بكتابة، حتى يكون حجة على الشركاء.

أما إذا كان الاتفاق على قسمة المهايأة كتابة، فيجب أن يشتمل على البيانات التالية:

• أسماء الشركاء وعدد حصصهم.
• مدة الانتفاع بالعين المشتركة.
• طريقة الانتفاع بالعين المشتركة.

وفيما يلي شرح لهذه الإجراءات:

• الاتفاق على قسمة المهايأة: يتم الاتفاق على قسمة المهايأة بين جميع الشركاء، وذلك باتفاقهم على كيفية الانتفاع بالشيء الشائع.
• كتابة الاتفاق على قسمة المهايأة: إذا كان الاتفاق على قسمة المهايأة كتابة، فيجب أن يتضمن البيانات المذكورة أعلاه.
• إثبات الاتفاق على قسمة المهايأة: يجب إثبات الاتفاق على  المهايأة بكتابة، حتى يكون حجة على الشركاء.

ترتب قسمة المهايأة الآثار التالية:

• تنتهي الملكية الشائعة بالنسبة إلى العين المشتركة التي تمت قسمة منافعها.
• تصبح العين المشتركة ملكًا لكل شريك بالنسبة إلى حصته.
• تحدد حصة كل شريك من العين المشتركة.

وفيما يلي شرح لهذه الآثار:

• انتهاء الملكية الشائعة: تنتهي الملكية الشائعة بالنسبة إلى العين المشتركة التي تمت قسمة منافعها، وذلك لأن الشركاء أصبحوا يتمتعون بالانتفاع بالعين المشتركة بشكل مستقل.

• تملك كل شريك لحصته من العين المشتركة: تصبح العين المشتركة ملكًا لكل شريك بالنسبة إلى حصته، وذلك لأن كل شريك أصبح يتمتع بالانتفاع بالعين المشتركة بشكل مستقل.

• تحديد حصة كل شريك من العين المشتركة: تحدد حصة كل شريك من العين المشتركة، وذلك بناءً على المدة التي يتمتع فيها بالانتفاع بالعين المشتركة، أو بناءً على الجزء الذي يتمتع فيه بالانتفاع بالعين المشتركة.

وفيما يلي بعض الأمثلة على آثار  المهايأة:

• إذا اتفق الشركاء على أن يتناوبوا الانتفاع بقطعة أرض زراعية، لمدة شهر كل شريك، فإن الملكية الشائعة تنتهي بالنسبة إلى قطعة الأرض، وتصبح كل شريك مالكًا لجزء من الأرض لمدة شهر.

• إذا اتفق الشركاء على أن ينتفع كل شريك بشقة في عمارة سكنية، لمدة أسبوع كل شريك، فإن الملكية الشائعة تنتهي بالنسبة إلى الشقة، وتصبح كل شريك مالكًا للشقة لمدة أسبوع.

وإذا انتهت مدة  المهايأة، فإن الملكية الشائعة تعود إلى ما كانت عليه قبل القسمة، إلا إذا اتفق الشركاء على تمديد القسمة.

تتمتع قسمة المهايأة بالعديد من المزايا، منها:

مزايا قسمة المهايأة:

• تسمح للشركاء بالانتفاع بالشيء الشائع بشكل مؤقت، دون الحاجة إلى تقسيمه بشكل نهائي: تسمح  المهايأة للشركاء بالانتفاع بالشيء الشائع بشكل مؤقت، وذلك خلال فترة محددة من الزمن. وهذا يمنح الشركاء فرصة للاستفادة من الشيء الشائع، دون الحاجة إلى تقسيمه بشكل نهائي، والذي قد يكون غير ممكن أو مكلف.

• تساعد على حل النزاعات بين الشركاء بشأن الانتفاع بالشيء الشائع: يمكن أن تؤدي الملكية الشائعة إلى نشوب النزاعات بين الشركاء بشأن الانتفاع بالشيء الشائع. فكل شريك يرغب في الانتفاع بالشيء الشائع بالطريقة التي تناسبه. وقد تؤدي هذه النزاعات إلى تعقيد العلاقة بين الشركاء، أو إلى اللجوء إلى القضاء.

• تزيد من قيمة الشيء الشائع، من خلال زيادة الانتفاع به: يمكن أن تؤدي  المهايأة إلى زيادة قيمة الشيء الشائع، من خلال زيادة الانتفاع به. فعندما يتمكن الشركاء من الانتفاع بالشيء الشائع بشكل فعال، فإنهم يساهمون في زيادة قيمته.

عيوب قسمة المهايأة:

• لا تنتهي الملكية الشائعة بشكل نهائي، مما قد يؤدي إلى نشوب النزاعات بين الشركاء مرة أخرى: لا تنتهي الملكية الشائعة بشكل نهائي بتقسيم المهايأة. فبعد انتهاء فترة القسمة، تعود الملكية الشائعة إلى ما كانت عليه قبل القسمة. وهذا قد يؤدي إلى نشوب النزاعات بين الشركاء مرة أخرى، إذا لم يتمكنوا من الاتفاق على كيفية الانتفاع بالشيء الشائع بعد انتهاء فترة القسمة.

• قد تؤدي إلى ظلم أحد الشركاء، إذا كان الانتفاع بالشيء الشائع غير عادل: قد تؤدي القسمة المهايأة إلى ظلم أحد الشركاء، إذا كان الانتفاع بالشيء الشائع غير عادل. فمثلًا، إذا تم الاتفاق على أن يتناوب الشركاء الانتفاع بالشيء الشائع مدة شهر كل شريك، وقد يكون أحد الشركاء بحاجة إلى الانتفاع بالشيء الشائع لفترة أطول.

وبشكل عام، يمكن القول أن  المهايأة هي طريقة مناسبة لقسمة الملكية الشائعة في الحالات التي يرغب فيها الشركاء في تنظيم الانتفاع بالشيء الشائع دون تقسيمه بشكل نهائي.

تُعد قسمة المهايأة من التطبيقات الشائعة في القضاء، حيث يتم اللجوء إليها في العديد من القضايا التي تتعلق بالملكية الشائعة. وفيما يلي بعض الأمثلة على تطبيقات  المهايأة في القضاء:

• في حالة النزاع بين الشركاء بشأن الانتفاع بالشيء الشائع: يمكن أن يلجأ أحد الشركاء إلى القضاء لطلب  المهايأة، إذا كان يعتقد أن الانتفاع بالشيء الشائع غير عادل.
• في حالة عدم قدرة الشركاء على الانتفاع بالشيء الشائع بشكل مشترك: يمكن أن يلجأ الشركاء إلى القضاء لطلب  المهايأة، إذا كان الشيء الشائع غير قابل للانتفاع به بشكل مشترك.
• في حالة عدم رغبة الشركاء في تقسيم الشيء الشائع بشكل نهائي: يمكن أن يلجأ الشركاء إلى القضاء لطلب المهايأة، إذا كانوا يرغبون في تنظيم الانتفاع بالشيء الشائع دون تقسيمه بشكل نهائي.

وفيما يلي بعض أحكام القضاء المتعلقة بقسمة المهايأة:

• حكم محكمة النقض المصرية: ” المهايأة هي قسمة مؤقتة للمنافع لا للعين، فتنتهي بانتهاء المدة المتفق عليها، وتنتهي الملكية الشائعة بالنسبة إلى العين المشتركة التي تمت قسمة منافعها، وتصبح العين المشتركة ملكًا لكل شريك بالنسبة إلى حصته”.

• حكم محكمة النقض المصرية: “المهايأة هي قسمة مؤقتة للحقوق في العين المشتركة، وهي تتميز عن قسمة المال الشائع النهائية في أنها لا تنهي الملكية الشائعة، وإنما تنظم الانتفاع بالعين المشتركة”.

• حكم محكمة النقض المصرية: ” المهايأة هي عقد يلتزم بمقتضاه الشركاء في عقار، باستغلاله أو استعماله، بصفة مؤقتة وتبادلية، على أساس مدة معينة وطريقة معينة، وتكون هذه القسمة جائزة في كل مال ذي منفعة، ولو كان عقارًا مشاعًا”.

• وقد نصت المادة 800 من القانون المدني المغربي على أن ” المهايأة هي التي يتفق فيها الشركاء على أن يختص كل منهم بمنفعة جزء مفرز من المال الشائع، يوازي حصته فيه، متنازلاً لشركائه، في مقابل ذلك، عن الانتفاع بباقي الأجزاء.”

وبشكل عام، يمكن القول أن  المهايأة هي طريقة قانونية فعالة لتنظيم الانتفاع بالشيء الشائع، وتجنب النزاعات بين الشركاء.