بحث عن الملكية الشائعة في القانون و أنواعها , في عالمنا المعاصر، أصبح امتلاك العقارات أمرًا صعبًا ومكلفًا، خاصةً بالنسبة للأشخاص ذوي الدخل المتوسط. ولمواجهة هذه المشكلة، ظهر نظام الملكية المشتركة، الذي يسمح لعدة أشخاص بالانتفاع بعقار واحد.
في هذا المقال، سنتناول تعريف الملكية المشتركة، وأنواعها، وأجزاءها، وحقوق وواجبات الملاك المشتركين، وإدارة الملكية المشتركة.
تتضمن هذه المقدمة تعريفًا موجزًا لنظام الملكية المشتركة، بالإضافة إلى ذكر أهميته في عالمنا المعاصر. كما أنها تثير فضول القارئ وتجعله يرغب في معرفة المزيد عن هذا النظام.
بالطبع، يمكنك تعديل هذه المقدمة حسب رغبتك. على سبيل المثال، يمكنك إضافة بعض المعلومات الإضافية حول الملكية المشتركة، أو تغيير الأسلوب أو اللغة.
تعريف الملكية الشائعة
في القانون المصري، تنص المادة 780 من القانون المدني على أن “الملكية الشائعة هي ملكية عقار لأشخاص متعددين على الشيوع، ويقسم كل منهم حصته في هذا العقار إلى حصص متساوية ما لم يوجد اتفاق على غير ذلك”.
أنواع الملكية الشائعة
هناك نوعان رئيسيان من الملكية المشتركة:
- الملكية المشتركة في الشقق والشقق السكنية: هي الملكية الشائعة في العقارات السكنية، مثل الشقق . ويتكون العقار المشترك من عدة وحدات منفصلة، لكل منها حصة في الأرض، وهيكل البناء، والمرافق المشتركة، مثل السلالم، والمصاعد، والممرات، والحدائق، وغيرها.
- الملكية المشتركة في العقارات التجارية: هي الملكية الشائعة في العقارات التجارية، مثل المباني التجارية، والمراكز التجارية. ويتكون العقار المشترك من عدة وحدات تجارية، لكل منها حصة في الأرض، وهيكل البناء، والمرافق المشتركة، مثل المداخل، والسلالم، والمصاعد، والممرات، وغيرها.
فيما يلي بعض التفاصيل الإضافية حول كل نوع من أنواع الملكية الشائعة:
الملكية المشتركة في الشقق والشقق السكنية
في الملكية المشتركة في الشقق والشقق السكنية، يمتلك كل مالك مشترك وحدته السكنية بشكل منفصل، ويمتلك حصة في الأرض، وهيكل البناء، والمرافق المشتركة. وتتمثل أهمية الملكية المشتركة في الشقق والشقق السكنية في أنها تسمح لعدة أشخاص بالانتفاع بعقار واحد، دون الحاجة إلى تقسيمه إلى أجزاء صغيرة. كما أنها توفر فرصًا استثمارية للأشخاص الذين لا يتمكنون من شراء عقار بمفردهم.
تنظم الأحكام القانونية للملكية المشتركة في الشقق والشقق السكنية حقوق وواجبات الملاك المشتركين، وإدارة الملكية، والنزاعات المتعلقة بها. ومن أهم الأحكام القانونية التي تنظم الملكية المشتركة في الشقق والشقق السكنية ما يلي:
- يحق لكل مالك مشترك الانتفاع بوحدته السكنية بشكل منفصل، دون تدخل من الملاك المشتركين الآخرين.
- يحق لكل مالك مشترك استخدام الأجزاء المشتركة في العقار، مثل السلالم، والمصاعد، والممرات، والحدائق، وغيرها، دون الإضرار بها أو بحقوق الملاك المشتركين الآخرين.
- يحق لكل مالك مشترك التصويت في اجتماعات الجمعية العامة للملاك، التي تتخذ القرارات المتعلقة بالعقار المشترك.
- يحق لكل مالك مشترك دفع النفقات المشتركة للعقار، مثل رسوم صيانة المرافق المشتركة، ورسوم التأمين، وغيرها.
الملكية المشتركة في العقارات التجارية
في الملكية المشتركة في العقارات التجارية، يمتلك كل مالك مشترك وحدة تجارية بشكل منفصل، ويمتلك حصة في الأرض، وهيكل البناء، والمرافق المشتركة. وتتمثل أهمية الملكية المشتركة في العقارات التجارية في أنها تسمح لعدة أشخاص بالانتفاع بعقار واحد، دون الحاجة إلى تقسيمه إلى أجزاء صغيرة. كما أنها توفر فرصًا استثمارية للأشخاص الذين لا يتمكنون من شراء عقار بمفردهم.
تنظم الأحكام القانونية للملكية المشتركة في العقارات التجارية حقوق وواجبات الملاك المشتركين، وإدارة الملكية، والنزاعات المتعلقة بها. ومن أهم الأحكام القانونية التي تنظم الملكية المشتركة في العقارات التجارية ما يلي:
- يحق لكل مالك مشترك الانتفاع بوحدته التجارية بشكل منفصل، دون تدخل من الملاك المشتركين الآخرين.
- يحق لكل مالك مشترك استخدام الأجزاء المشتركة في العقار، مثل المداخل، والسلالم، والمصاعد، والممرات، وغيرها، دون الإضرار بها أو بحقوق الملاك المشتركين الآخرين.
- يحق لكل مالك مشترك التصويت في اجتماعات الجمعية العامة للملاك، التي تتخذ القرارات المتعلقة بالعقار المشترك.
- يحق لكل مالك مشترك دفع النفقات المشتركة للعقار، مثل رسوم صيانة المرافق المشتركة، ورسوم التأمين، وغيرها.
بالإضافة إلى هذين النوعين الرئيسيين، هناك أنواع أخرى من الملكية المشتركة، مثل الملكية المشتركة في الأراضي، والملكية المشتركة في السيارات، والملكية المشتركة في الأسهم، وغيرها.
فيما يلي بعض الأمثلة الأخرى للملكية المشتركة:
- الملكية المشتركة في قطعة أرض، حيث يمتلك كل مالك حصة في الأرض، ويمكنه استخدامها لأغراض مختلفة، مثل البناء، أو الزراعة، أو الرعي، وغيرها.
- الملكية المشتركة في سيارة، حيث يمتلك كل مالك حصة في السيارة، ويمكنه استخدامها حسب الاتفاق بين المالكين.
- الملكية المشتركة في شركة، حيث يمتلك كل مالك حصة في الشركة، ويمكنه التصويت في اجتماعات الجمعية العامة، وتوزيع الأرباح، وغيرها.
الملكية المشتركة هي نظام قانوني مرن يمكن استخدامه في مجموعة متنوعة من الحالات.
حقوق وواجبات الملاك المشتركين
يتمتع الملاك المشتركون في الملكية المشتركة بمجموعة من الحقوق والواجبات، والتي تنظمها الأحكام القانونية الخاصة بالملكية المشتركة.
من أهم حقوق الملاك المشتركين ما يلي:
- حق الانتفاع بالأجزاء الخاصة التي يمتلكها كل مالك بشكل مستقل.
- حق استخدام الأجزاء المشتركة، ولكن دون الإضرار بها أو بحقوق الملاك المشتركين الآخرين.
- حق المشاركة في إدارة الأجزاء المشتركة.
- حق التصويت في اجتماعات الجمعية العامة للملاك، التي تتخذ القرارات المتعلقة بالعقار المشترك.
- حق دفع النفقات المشتركة المتعلقة بالأجزاء المشتركة.
ومن أهم واجبات الملاك المشتركين ما يلي:
- صيانة الأجزاء الخاصة التي يمتلكها كل مالك بشكل مستقل.
- المساهمة في صيانة الأجزاء المشتركة.
- الالتزام بالقرارات التي تتخذها الجمعية العامة للملاك.
- عدم الإضرار بالأجزاء المشتركة أو بحقوق الملاك المشتركين الآخرين.
وفيما يلي بعض التفاصيل الإضافية حول حقوق وواجبات الملاك المشتركين:
حق الانتفاع بالأجزاء الخاصة
يحق لكل مالك مشترك الانتفاع بالأجزاء الخاصة التي يمتلكها بشكل مستقل، دون تدخل من الملاك المشتركين الآخرين. ويشمل ذلك حق التصرف في هذه الأجزاء، مثل البيع، أو الإيجار، أو الرهن، أو التنازل عنها.
حق استخدام الأجزاء المشتركة
يحق لكل مالك مشترك استخدام الأجزاء المشتركة، ولكن دون الإضرار بها أو بحقوق الملاك المشتركين الآخرين. وتشمل الأجزاء المشتركة الأرض، والمبنى، والمرافق المشتركة، مثل السلالم، والمصاعد، والممرات، والحدائق، وغيرها.
حق المشاركة في إدارة الأجزاء المشتركة
يتم إدارة الأجزاء المشتركة من خلال الجمعية العامة للملاك، التي تتكون من جميع الملاك المشتركين في العقار. وتختص الجمعية العامة باتخاذ القرارات المتعلقة بالعقار المشترك، مثل الإصلاحات، والصيانة، وإدارة المرافق المشتركة، وتوزيع النفقات، وغيرها.
حق التصويت في اجتماعات الجمعية العامة للملاك
يحق لكل مالك مشترك التصويت في اجتماعات الجمعية العامة للملاك، التي تتخذ القرارات المتعلقة بالعقار المشترك. ويحدد نظام الملكية المشتركة عدد الأصوات لكل مالك مشترك، بناءً على حصته في العقار.
حق دفع النفقات المشتركة المتعلقة بالأجزاء المشتركة
يتحمل الملاك المشتركون النفقات المشتركة المتعلقة بالأجزاء المشتركة، مثل رسوم صيانة المرافق المشتركة، ورسوم التأمين، وغيرها. ويتم تحديد هذه النفقات من خلال الجمعية العامة للملاك.
واجبات الملاك المشتركين
بالإضافة إلى حقوقهم، يتحمل الملاك المشتركون أيضًا بعض الواجبات، والتي تشمل:
- صيانة الأجزاء الخاصة التي يمتلكها كل مالك بشكل مستقل.
- المساهمة في صيانة الأجزاء المشتركة.
- الالتزام بالقرارات التي تتخذها الجمعية العامة للملاك.
- عدم الإضرار بالأجزاء المشتركة أو بحقوق الملاك المشتركين الآخرين.
ويمكن للملاك المشتركين الاتفاق على التزامات أخرى، مثل إنشاء صندوق صيانة، أو دفع غرامات في حالة الإخلال بأحد الواجبات.
إدارة الملكية الشائعة
إدارة الملكية المشتركة هي عملية اتخاذ القرارات وتنفيذها المتعلقة بالعقار المشترك. وتتمثل أهمية إدارة الملكية المشتركة في أنها تحافظ على العقار المشترك في حالة جيدة، وتحمي حقوق الملاك المشتركين.
يتم إدارة الملكية المشتركة من خلال الجمعية العامة للملاك، التي تتكون من جميع الملاك المشتركين في العقار. وتختص الجمعية العامة باتخاذ القرارات المتعلقة بالعقار المشترك، مثل الإصلاحات، والصيانة، وإدارة المرافق المشتركة، وتوزيع النفقات، وغيرها.
وفيما يلي بعض الخطوات الأساسية لإدارة الملكية المشتركة:
- عقد اجتماعات الجمعية العامة للملاك بشكل دوري. يجب أن تعقد الجمعية العامة للملاك اجتماعًا مرة واحدة على الأقل كل عام. وفي هذا الاجتماع، يتم اتخاذ القرارات المتعلقة بالعقار المشترك، مثل تحديد النفقات المشتركة، واختيار مدير العقار، ومناقشة أي قضايا أخرى تتعلق بالعقار المشترك.
- اختيار مدير العقار. يمكن للملاك المشتركين اختيار مدير عقار ليقوم بإدارة العقار المشترك نيابة عنهم. ويقوم مدير العقار بتنفيذ القرارات التي تتخذها الجمعية العامة للملاك، وإدارة المرافق المشتركة، وصيانة العقار المشترك.
- إعداد الميزانية السنوية. يجب على الجمعية العامة للملاك إعداد ميزانية سنوية للعقار المشترك. وتتضمن الميزانية السنوية تقديرًا للنفقات المشتركة التي سيتحملها الملاك المشتركون في العام المقبل.
- جمع النفقات المشتركة. يجب على الملاك المشتركين دفع النفقات المشتركة التي يتحملونها في موعدها المحدد. وفي حالة عدم دفع أحد الملاك المشتركين نفقته المشتركة، يمكن للجمعية العامة للملاك اتخاذ إجراءات قانونية ضده.
- صيانة العقار المشترك. يجب على الملاك المشتركين الصيانة الدورية للعقار المشترك. ويشمل ذلك صيانة الأجزاء المشتركة، مثل المرافق، والبنية التحتية، والجدران، والسقف، وغيرها.
يمكن للملاك المشتركين الاتفاق على إجراءات إدارية أخرى، مثل إنشاء قواعد وأنظمة خاصة بالعقار المشترك، أو إنشاء صندوق صيانة، أو دفع غرامات في حالة الإخلال بأحد الواجبات.
وفيما يلي بعض النصائح لإدارة الملكية المشتركة بنجاح:
- التعاون بين الملاك المشتركين: من المهم أن يتعاون الملاك المشتركون مع بعضهم البعض من أجل إدارة العقار المشترك بنجاح. ويجب أن يكونوا مستعدين لاتخاذ القرارات التي تخدم مصلحة العقار المشترك ككل.
- التواصل الفعال: من المهم أن يكون التواصل بين الملاك المشتركين فعالًا. يجب أن تكون القرارات التي تتخذها الجمعية العامة للملاك واضحة ومفهومة لجميع الملاك المشتركين.
- الالتزام بالقرارات: يجب على الملاك المشتركين الالتزام بالقرارات التي تتخذها الجمعية العامة للملاك. وفي حالة عدم الرضا عن قرار، يمكن للملاك المشتركين الطعن في القرار أمام القضاء.
وتعد إدارة الملكية المشتركة مهمة صعبة، ولكنها ضرورية للحفاظ على العقار المشترك في حالة جيدة، وحماية حقوق الملاك المشتركين.
النزاعات المتعلقة بالملكية الشائعة
يمكن أن تنشأ النزاعات بين الملاك المشتركين في الملكية المشتركة حول مجموعة متنوعة من القضايا، مثل:
- استخدام الأجزاء المشتركة: يمكن أن تنشأ النزاعات حول كيفية استخدام الأجزاء المشتركة، مثل استخدام الممرات، أو السلالم، أو الحدائق، أو المسابح، وغيرها.
- الإصلاحات والصيانة: يمكن أن تنشأ النزاعات حول الإصلاحات والصيانة التي يجب إجراؤها على الأجزاء المشتركة، وكيفية توزيع تكاليف هذه الإصلاحات.
- النفقات المشتركة: يمكن أن تنشأ النزاعات حول النفقات المشتركة التي يجب أن يتحملها الملاك المشتركون، مثل رسوم الصيانة، ورسوم التأمين، وغيرها.
- القرارات الإدارية: يمكن أن تنشأ النزاعات حول القرارات الإدارية التي تتخذها الجمعية العامة للملاك، مثل اختيار مدير العقار، أو تعديل الميزانية السنوية، وغيرها.
وفي حالة نشوب نزاع بين الملاك المشتركين، يمكن للملاك المشتركين محاولة حل النزاع بشكل ودي. ويمكنهم الاستعانة بوسيط أو محامٍ لتسهيل عملية التفاوض.
وفي حالة عدم تمكن الملاك المشتركين من حل النزاع بشكل ودي، يمكنهم اللجوء إلى القضاء. وسوف ينظر القضاء في النزاع بناءً على الأحكام القانونية التي تنظم الملكية المشتركة.
وفيما يلي بعض النصائح لتجنب النزاعات المتعلقة بالملكية المشتركة:
- التعاون بين الملاك المشتركين: من المهم أن يتعاون الملاك المشتركون مع بعضهم البعض من أجل تجنب النزاعات. ويجب أن يكونوا مستعدين لاتخاذ القرارات التي تخدم مصلحة العقار المشترك ككل.
- التواصل الفعال: من المهم أن يكون التواصل بين الملاك المشتركين فعالًا. يجب أن تكون القرارات التي تتخذها الجمعية العامة للملاك واضحة ومفهومة لجميع الملاك المشتركين.
- معرفة حقوق وواجبات الملاك المشتركين: من المهم أن يكون الملاك المشتركون على دراية بحقوقهم وواجباتهم. يمكنهم الحصول على هذه المعلومات من القانون، أو من جمعية الملاك المشتركة، أو من محامٍ.
وتعد الملكية المشتركة نظامًا قانونيًا يمكن أن يوفر العديد من المزايا للملاك المشتركين. ولكن من المهم أن يكون الملاك المشتركون على دراية بحقوقهم وواجباتهم، وأن يتعاونوا مع بعضهم البعض من أجل إدارة العقار المشترك بنجاح.
الملكية الشائعة في القانون المدني
تعد الملكية الشائعة نظامًا قانونيًا يمكن أن يوفر العديد من المزايا للملاك المشتركين. ولكن من المهم أن يكون الملاك المشتركون على دراية بحقوقهم وواجباتهم، وأن يتعاونوا مع بعضهم البعض من أجل إدارة العقار المشترك بنجاح.
وفي القانون المدني المصري، تنص المادة 1104 من القانون المدني على أن “الملكية المشتركة هي التي يملكها جماعة من الأشخاص معًا، كل منهم على حسب حصته، ويكون لكل منهم الحق في استعمال الشيء المشترك على حسب ما تقتضيه طبيعته أو العرف، ما لم يتفقوا على غير ذلك”.
وتنص المادة 1105 من القانون المدني على أن “تقسم الملكية المشتركة إلى أجزاء خاصة وأجزاء مشتركة”. وتنص المادة 1106 من القانون المدني على أن “الأجزاء الخاصة هي التي يملكها كل شريك على حسب حصته، وتشمل ما يكون مفرزًا ومملوكًا لكل شريك بصفة مستقلة، وما يكون مشتركًا بين جميع الشركاء”. وتنص المادة 1107 من القانون المدني على أن “الأجزاء المشتركة هي التي يملكها جميع الشركاء معًا، وتشمل الأرض وما يلحق بها من مباني وإنشاءات وملحقات، وما يكون مخصصًا للاستعمال المشترك”.
وتنص المادة 1108 من القانون المدني على أن “يجوز لكل شريك في الملكية المشتركة أن يتصرف في حصته ببيعها أو هبتها أو غيرها، وذلك مع مراعاة أحكام القانون”. وتنص المادة 1109 من القانون المدني على أن “للشركاء في الملكية العقارية أن يتفقوا على إدارة الشيء المشترك، أو أن يعهدوا إدارته إلى أحد الشركاء أو إلى شخص أجنبي”.
الملكية الشائعة في القانون التجاري
تعد الملكية الشائعة في القانون التجاري نظامًا قانونيًا يمكن أن يوفر العديد من المزايا للشركات التجارية. ولكن من المهم أن يكون الشركاء المشتركون على دراية بحقوقهم وواجباتهم، وأن يتعاونوا مع بعضهم البعض من أجل إدارة الشركة بنجاح.
وفي القانون التجاري المصري، تنص المادة 171 من القانون التجاري على أن “يجوز أن يكون رأس مال الشركة التجارية مقسمًا إلى حصص متساوية أو متفاوتة القيمة، يملكها الشركاء”. وتنص المادة 172 من القانون التجاري على أن “يكون لكل شريك في الشركة التجارية حصة في رأس المال، ويعبر عن هذه الحصة بالأرقام أو بالكلمات أو بالعلامات”. وتنص المادة 173 من القانون التجاري على أن “يكون لكل شريك في الشركة التجارية الحق في أن يستوفى حصته نقدًا أو عينًا”.
وتنص المادة 174 من القانون التجاري على أن “يجوز لكل شريك في الشركة التجارية أن يرهن حصته أو أن ينقلها إلى شريك آخر أو إلى شخص أجنبي”. وتنص المادة 175 من القانون التجاري على أن “يجوز أن ينص نظام الشركة على أن يكون للشركة ذمة مالية مستقلة عن ذمم الشركاء”
